Почему не продается земельный участок, предоставляемый Правительством Москвы для строительства гипермаркета в Москве

30.09.2016

22 сентября 2016 года Тендерный комитет известил об очередном, начиная с 10 мая 2016 года, продлении  заявочной кампании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства гипермаркета по адресу: г. Москва, Чечерский  пр., вл.25  до 28 ноября 2016 года.  

В этой связи не может не возникнуть вопрос о том, почему земельный участок с одним из наиболее востребованных  и ликвидных видов разрешенного использования до сих пор не нашел своего покупателя. Ведь ни для кого не секрет, что несмотря на не самое простое время для развития бизнеса, у всех флагманов Российского ритейла, таких как: Магнит, Х5 Retail Group, Лента, О`Кеy,  есть планы на развитие и открытие новых гипермаркетов. И тем не менее земельный участок площадью более 5 гектаров с идеальными юридическими и градостроительными документами до сих пор не продан.  В чем же может быть причина отсутствия интереса у ритейлеров?

Расположение или - как сейчас модно говорить - локация земельного участка вполне удовлетворяет требованиям, предъявляемым к подобного рода земельным участкам. Земельный участок расположен в непосредственной близости от динамично развивающегося жилого района Бутово. Так что с точки зрения расположения с земельным участком все в порядке.

Попробуем разобраться в том, а что именно не так с предлагаемым земельным участком.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), утвержденным Москомархитектурой  7 апреля 2015 года, на земельном участке разрешено построить гипермаркет общей площадью 133 000 кв.м. Это очень большая площадь для гипермаркетов. Можно сказать, что она в разы, если не сказать на порядок, превосходит площадь необходимую для одного гипермаркета. Видимо  это главная причина отсутствия интереса к земельному участку со стороны ритейлеров.

Еще  одна причина – это высокая стоимость земельного участка или, что тоже будет правильно и более корректно, высокая стоимость  разрешения на строительство гипермаркета  в соответствии с ГПЗУ, которая делает инвестиции в строительство невыгодными.

В качестве потенциальных покупателей остаются девелоперские компании.  Что же может их не устраивать в предлагаемом земельном участке? Для ответа на этот вопрос необходимо опять вернутся к изучению ГПЗУ.  

Итак, общая площадь объекта 133 000 кв.м.,  из которых наземная часть составляет 75 000 кв.м., а подземная 58 000 кв.м.  При этом подземная часть представляет собой два подземных этажа, а функциональное назначение подземной части - автостоянка на 1 690 м/мест. Т.о. получается, что на каждый метр потенциально аренднопригодной площади приходится немногим менее одного квадратного метра подземной автостоянки. За счет этого, во-первых, стоимость каждого квадратного метра наземной (полезной) части  почти удваивается, а во-вторых, подземная автостоянка не участвует в формировании доходной части, но оказывает существенное влияние на расходную часть проекта при эксплуатации гипермаркета.

Арендная плата за земельный участок,  которую заплатит  арендатор за время проектирования и строительства гипермаркета составит 1 955 906 700 рублей (см. статью на нашем сайте «Самый дорогой земельный участок на первичном рынке от Правительства Москвы»). Это означает что за право строительства каждого квадратного метра наземной части гипермаркета, которая будет приносить доход, инвестор-арендатор заплатит в бюджет города 26 078 рублей. Много это или мало? Для ответа на этот вопрос необходимо продолжить начатую оценку предлагаемого земельного участка с точки зрения эффективности инвестиций в строительство. Эту тему мы продолжим в следующей статье на нашем сайте.