Продажа права аренды земельного участка в Москве в районе Митино, предоставленного для строительства автомоечного комплекса
23.05.2017
На вторичном рынке продается право аренды земельного участка площадью 4 600 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0002017:1, расположенного по адресу: г. Москва, Пятницкое шоссе, вл.22.
Земельный участок предоставлен в пользование в соответствии с договором аренды «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автомоечного комплекса с развитой сферой услуг (автомойка для большегрузного транспорта, автомойка для малотоннажного транспорта, станция технического обслуживания, АЗС, операторская, кафе, магазин).
Начальная стоимость права аренды земельного участка составляет 24 129 000 рублей, включая НДС.
Потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении прав на рассматриваемый земельный участок, должен оценить целесообразность инвестиций в такой объект, чтобы принять решение об участии в аукционе.
Попробуем и мы сделать такую оценку.
Итак. Что приобретает покупатель за указанную сумму?
Положительные стороны лотовой документации:
1. Договор аренды земельного участка, заключенный в 2004 году, сроком на 49 лет.
Наша оценка: договор аренды земельного участка на 49 лет для проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости на сегодня – это очень редкий и ценный договор на рынке земельных участков, предоставленных для строительства. Вот уже на протяжении нескольких лет земельные участки для целей капитального строительства предоставляются на срок от одного года до шести лет.
2. В соответствие с договором аренды земельный участок предоставлен в пользование «для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автомоечного комплекса с развитой сферой услуг (автомойка для большегрузного транспорта, автомойка для малотоннажного транспорта, станция технического обслуживания, АЗС, операторская, кафе, магазин).
Наша оценка: Очень привлекательный для инвестора перечень функционального назначения объектов недвижимости. Особенно для такого места расположения земельного участка – первая линия Пятницкого шоссе, правая сторона при движении в область.
3. Договором аренды земельного участка установлен срок для проектирования и строительства автомоечного комплекса с развитой сферой услуг до 31.12.2020 года.
Наша оценка: Три года для проектирования и строительства подобного рода объектов вполне достаточный срок.
Отрицательные стороны лотовой документации:
В состав лотовой документации входит Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), утвержденный приказом № 688 Комитета по архитектуре и градостроительству 18.04.2012 года. Казалось бы, все складывается удачно, все есть для быстрого проектирования и строительства автомоечного комплекса.
Однако изучение содержания ГПЗУ приводит к неожиданным результатам.
В ГПЗУ отсутствует информация о градостроительных регламентах.
В качестве основного вида разрешенного использования земельного участка указано: «озеленение и благоустройство».
Условно разрешенные виды использования земельного участка: «не установлены».
Требования к назначению, параметрами размещению объекта капитального строительства на земельном участке: «не установлены».
Максимальный процент застройки в границах земельного участка – «предельная застроенность 0%.
Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений – «0 м»
Предельная плотность застройки земельного участка « 0 кв.м./га».
Прочитав информацию, содержащуюся в ГПЗУ можно сделать только один вывод:
В соответствии с таким ГПЗУ построить ничего нельзя.
В этой связи оценить такое право аренды земельного участка не представляется возможным, так как полностью отсутствует информация о характеристиках объектов недвижимости, которые можно построить на предлагаемом земельном участке.
Инвестор, который возьмет на себя риск приобрести такое право аренды должен будет обратиться в Москомархитектуру с просьбой подготовить и выдать другой ГПЗУ, который будет конкретизировать параметры будущих объектов недвижимости. Сколько потребуется времени на выпуск нового ГПЗУ и какие регламенты в нем будут прописаны сказать трудно.
Можно предположить, что наличие в составе лотовой документации такого ГПЗУ и является одной из причин отсутствия до сегодняшнего дня заявок на участие в аукционе.
