Земельные участки в Москве под капитальное строительство. Первичный рынок. Обзор

01.10.2017

Земельные участки в Москве под капитальное строительство. Первичный рынок. Обзор.

Правительство Москвы на 1 октября 2017 года выставило на реализацию семьдесят два земельных участка для целей капитального строительства объектов различного функционального назначения.

Права аренды каждого из 72-х земельных участков можно приобрести у Правительства Москвы, предложив наибольшую годовую арендную плату за земельный участок на весь период проектирования и строительства. В этом состоит особенность современной политики города в сфере предоставления прав аренды земельных участков для целей капитального строительства.  Еще в совсем  недавнем прошлом Тендерный комитет выставлял на торги именно права аренды земельных участков, когда победитель аукциона, единовременно заплатив в бюджет города предложенную на аукционе сумму за право аренды, заключал с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка и платил по договору аренды арендную плату в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Выполнить сравнительный анализ двух описанных вариантов приобретения у Правительства Москвы прав аренды земельных участков для целей капитального строительства и понять, какой из них выгоднее инвестору, крайне затруднительно, так как является большой неопределенностью срок проектирования и строительства, несмотря на наличие градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и предварительных технических условий на присоединение к инженерным сетям.  Так что мы не беремся судить о том, кому и насколько выгодным  своим нынешним предложением город идет навстречу – себе или инвесторам.

Итак, в октябре 2017 года у Тендерного комитета можно приобрести права аренды семидесяти двух земельных участков для строительства зданий самого различного функционального назначения.

Наибольшее количество земельных участков предоставляется для проектирования и строительства  объектов спортивного назначения – 18 земельных участков из 72-х (25 %). Среди этих земельных участков выделяются те, в которых в соответствии с ГПЗУ инвестор может построить здание смешанного назначения. Таких земельных участков пять.

Например, на Рассказовской улице, в ЗАО г.Москвы, инвестор может построить здание, в котором разместится физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) и  объект торговли. При этом в ГПЗУ отсутствует распределение площадей между этими двумя различными функционалами, что дает самые широкие возможности для творчества архитектора и инвестора. А на улице Ангарская, вл. 49 (САО) расположен земельный участок, на котором можно построить здание спортивного назначения с медицинским центром. Разработанный ГПЗУ также не содержит информации о распределении площадей в здании между спортом и медициной. 

К застройке земельного участка на 1-ой Останкинской улице, вл.43-45 (СВАО) архитекторы из Москомархитектуры подошли более тщательно и точно указали в ГПЗУ какая площадь здания должна будет использоваться как ФОК, а какая как гараж, разделив будущую общую площадь здания (20 000 кв.м.) пополам.

Подобного рода совмещений спортивного назначения объекта капитального строительства с другими видами использования раньше мы не наблюдали. Можно предположить, что Правительство Москвы, расширяя функциональное назначение зданий спортивного назначения, делает инвестиции в строительство спортивных объектов более привлекательными для инвесторов.

Второе место по количеству предложений занимают земельные участки, предоставляемые для строительства объектов производственного назначения. На данный момент Тендерный комитет выставил на реализацию 13 таких участков (18 %), причем большая часть этих земельных участков – десять - расположена за МКАД: в Троицком округе (ТАО), в Зеленограде (ЗелАО) и в районе Внуково (ЗАО).

Третье место по количеству предложений поделили между собой земельные участки, предоставляемые для жилищного строительства и земельные участки, предназначенные для проектирования и строительства объектов торговли. В настоящее время город предлагает инвесторам 8 земельных участков (11 %) для ИЖС – индивидуального жилищного строительства и 8 участков под размещение объектов торговли. Что касается возведения жилья, то следует отметить отсутствие на сегодняшний момент на первичном рынке города Москвы предложений земельных участков с видом разрешенного использования: для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, то есть предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов. Основная же часть предлагаемых земельных участков для ИЖС, а именно шесть из восьми участков расположены на территории Новой Москвы, а именно  в деревне Тетеринки Роговского поселения (ТАО).

Оставшиеся 24 из 72-х земельных участков предоставляются городом в аренду для строительства: офисных зданий с сопутствующими функциями (5 участков), медицинских центров (3 участка), дошкольно-образовательных учреждений ДОУ (3 участка), культурно-досуговых центров (3 участка), складов (3 участка), гостиниц (2 участка), станций техобслуживания СТО (2 участка), транспортно-пересадочных узлов ТПУ (2 участка) и один участок для размещения автомойки.